Andelstal anger hur stor del av kostnaderna för en gemensamhetsanläggning, till exempel en väg, som varje fastighet ska stå för. Lantmäteriet fastställer andelstalen när anläggningen inrättas i en anläggningsförrättning (15 och 24 §§ anläggningslagen (1973:1149)). De används när föreningen fördelar kostnaderna på medlemmarna, och de kan ändras på fyra sätt.
Vad andelstal är
Lantmäteriet beskriver andelstal som en fastighets andel av kostnaderna för en gemensamhetsanläggning. En gemensamhetsanläggning är en anläggning som ägs och tas hand om av flera fastigheter tillsammans. Enskilda vägar är ett vanligt exempel. Många vägföreningar är samfällighetsföreningar som förvaltar en sådan anläggning.
Var andelstalen fastställs
Gemensamhetsanläggningen inrättas, ändras eller upphävs i en lantmäteriförrättning. Där bestäms andelstalen:
- Andelstalen bestäms efter vad som är skäligt, främst med hänsyn till den nytta fastigheten har av anläggningen (15 § anläggningslagen).
- Anläggningsbeslutet ska ange andelstal för anläggningens utförande och drift (24 § anläggningslagen).
Anläggningsbeslutet är därför dokumentet att utgå från om ni undrar vad er fastighet ska betala.
Hur andelstalen används
När stämman beslutar om en utgifts- och inkomststat och en debiteringslängd, ska längden ange vad som belöper på varje medlem (42 § lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter, nedan samfällighetslagen). Andelstalen avgör fördelningen.
Exempel: Tre fastigheter har andelstalen 1, 1 och 0,5. Summan är 2,5. Kostnaden är 100 000 kr. Fastigheterna betalar 40 000, 40 000 och 20 000 kr.
Fyra sätt att ändra andelstal
1. Överenskommelse (43 § anläggningslagen)
Ägaren till berörd fastighet och föreningens styrelse kan göra en skriftlig överenskommelse. Vid delägarförvaltning, alltså utan förening, måste alla delägare skriva under. Överenskommelsen gäller först när Lantmäteriet har godkänt den. Lantmäteriet kontrollerar bland annat att delägarkretsen är utredd och att ersättningen är skälig. Reglerna om ersättning går inte att avtala bort.
2. Beslut på föreningsstämma (43 a § anläggningslagen)
En samfällighetsförening som förvaltar en gemensamhetsanläggning kan genom stämmobeslut ändra en eller flera fastigheters andelstal för utförande eller drift. Lantmäteriet anger att beslutet kräver två tredjedelars majoritet. Stämman kan bara ändra andelstal för befintliga delägare, inte besluta om att en fastighet ska träda in i eller ut ur anläggningen.
Ändringen kan ge ersättning mellan fastighetsägarna. Den gäller först när Lantmäteriet har godkänt den. Till ansökan ska protokollet och underlag som visar vilka ersättningar som bestämts och hur de beräknats bifogas. Stämmobeslutet kan klandras, med en frist på fyra veckor (53 § samfällighetslagen). Lantmäteriets blankett räknar med att beslutet inte har klandrats och att fyra veckor har gått.
3. Beslut av styrelsen (24 a § anläggningslagen)
Styrelsen får bara besluta om ändring om Lantmäteriet uttryckligen gett den den befogenheten i förrättningsbeslutet. Det gäller när en fastighets användning ändrats varaktigt, till exempel från fritidsboende till permanentboende eller från obebyggd till bebyggd tomt. Lantmäteriet ska också ha beskrivit i anläggningsbeslutet hur ändringen ska göras.
4. Omprövning (35 § anläggningslagen)
För att ändra anläggningen kan själva anläggningsbeslutet omprövas. Det sker i en ny lantmäteriförrättning. Ägare till en fastighet som har andel i anläggningen kan ansöka (se även 18 § anläggningslagen). Föreningen kan ansöka efter beslut på stämma.
Vilket sätt ska ni välja?
- Gäller det en enstaka fastighet vars användning ändrats och styrelsen har fått bemyndigande: styrelsebeslut (24 a §).
- Är alla överens och ni vill ändra ett eller flera tal: överenskommelse (43 §).
- Vill föreningen ändra tal för flera medlemmar utan att alla är överens: stämmobeslut med två tredjedelars majoritet (43 a §).
- Är anläggningen gammal eller behöver ändras i grunden: omprövning (35 §).
Vanliga misstag
- Stämman beslutar om nya andelstal med vanlig majoritet. Det räcker inte, och beslutet får ingen verkan förrän Lantmäteriet godkänt det.
- Parterna avtalar bort ersättningen. De reglerna är tvingande.
- Man utgår från gamla fördelningsnycklar i stället för andelstalen i anläggningsbeslutet.
Källor:
- https://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/samfalligheter/gemensamhetsanlaggningar/
- https://www.lantmateriet.se/andraandelstal
- https://www.lantmateriet.se/sv/fastighet-och-mark/samfallighet--aga-och-anvanda-gemensamt/gemensamhetsanlaggningar/andra-andelstal/andra-andelstal-enligt-overenskommelse-43--al/
- https://www.lantmateriet.se/sv/fastighet-och-mark/samfallighet--aga-och-anvanda-gemensamt/gemensamhetsanlaggningar/andra-andelstal/andra-andelstal-genom-beslut-pa-foreningsstamma-43a--al/
- https://www.lantmateriet.se/sv/fastighet-och-mark/samfallighet--aga-och-anvanda-gemensamt/gemensamhetsanlaggningar/andra-andelstal/andra-andelstal-nar-samfallighetsforeningens-styrelse-far-ta-beslut-24a--al/
- https://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/samfalligheter/gemensamhetsanlaggningar/andra-eller-ta-bort-en-gemensamhetsanlaggning/
- https://www.lantmateriet.se/globalassets/blanketter/andring-av-andelstal-i-gemensamhetsanlaggning-genom-stammobeslut-43a-al.pdf
- https://www.lantmateriet.se/globalassets/om-lantmateriet/rattsinformation/handbocker/handbok-al.pdf
- https://data.riksdagen.se/dokument/sfs-1973-1149.text
- https://lagen.nu/1973:1149
- https://www.riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/lag-19731150-om-forvaltning-av-samfalligheter_sfs-1973-1150/
- https://lagen.nu/1973:1150